CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO COPAN
...10)- QUE, PARA A BÔA ORDEM DO CONDOMÍNIO, ELA DECLARANTE DELIBEROU FIXAR OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS, DE ACORDO COM A SEGUINTE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.
ART. I - DAS RELAÇÕES ENTRE OS CONDÔMINOS OU TITULARES DE DIREITOS: As relações de direito entre os condôminos ou titulares de direito do Edifício Copan regulam-se pelas disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e, complementativamente, pelo disposto na presente convenção.
ART. II - DAS PARTES QUE CONSTITUEM O EDIFÍCIO: O Edifício Copan é constituído de uma parte inalienável , indivisível, de propriedade de todos os condôminos, e de partes correspondentes às unidades autônomas, pertencentes individual e exclusivamente aos respectivos titulares.
ART. III - DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA: São de domínio exclusivo de seus proprietários, as duas garagens coletivas, localizadas, uma no 2º subsolo e, outra, no primeiro subsolo, com vias de acesso a altura do pavimento térreo, pelas ruas Araújo e Rua Particular Vila Normanda, contendo, cada uma, espaço para estacionamento de automóveis de passeio; lojas e respectivas sobrelojas, localizadas no andar térreo, e suas baterias de sanitários, localizados nos fundos dos poços dos elevadores do bloco B; 'Foyer', localizado entre as sobrelojas e andar terraço; terraço, localizado entre 'foyer' e laje de transição, com acesso feito através de escada externa; salão de projeção cinematográfica, localizado no andar térreo; os apartamentos residenciais, distribuídos por seis blocos de apartamento tipo, designados pelas letras A, B, C, D, E e F, ocupando do 1º ao 32º andares.
§1º: - Os apartamentos destinam-se à residência familiar, devendo ser, rigorosa e exclusivamente, observada essa destinação;
§2º: - Cada condômino ou titular de direito poderá promover qualquer alteração na planta ou divisão interna da sua unidade autônoma, desde que não prejudique a solidez do edifício e nem afete, por qualquer forma, as coisas de propriedade comum ou, ainda, as de propriedade exclusiva de outro ou outros condôminos ou titulares de direitos;mesmo por isso, para qualquer alteração dessa natureza, deverá o interessado obter, previamente, a autorização expressa do síndico do condomínio.
§3º: - Todas as instalações internas d'água, esgoto, gás, eletricidade, telefone e tomadas de antena coletiva de TV de cada unidade autônoma, até as linhas-tronco, serão reparadas por iniciativa e por conta do respectivo titular, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários e todos os demais acessórios pertencentes a cada unidade autônoma.
§4º: - Não poderá ser levada a efeito qualquer alteração nas instalações elétricas de nenhuma unidade autônoma , principalmente quando importe na adição de carga, sem prévia consulta e a necessária autorização escrita do síndico do condomínio;
§5º: - Os condôminos ou titulares de direito da unidade autônoma são obrigados a efetuar nas suas unidades, as obras conservatórias que se fizerem necessárias, sempre que o estado da coisa ou coisas a serem reparadas possa provocar danos à propriedade de outros ou à área ou coisa de propriedade comum; havendo demora, compete ao síndico, representando o condomínio, adotar as providências cabíveis, no caso, cobrando do condômino ou titular de direito responsáveis as despesas havidas;
§6º: - Os condôminos ou titulares de direito de unidades autônomas pagarão, diretamente, os impostos e taxas que recaiam sobre suas respectivas unidades;
§7º: - Qualquer condômino ou titular de direito, independentemente de consulta ou preferência em relação aos demais, poderá livremente alienar a sua unidade autônoma no edifício, sendo certo, porém, que a parte que possuir na garagem coletiva situada nos 1º ou 2º subsolos, deverá sempre pertencer a quem seja condômino ou titular de direito, não podendo ser alienada separadamente a estranho, sob pena de ineficácia do ato jurídico, respondendo pelas conseqüências do mesmo que será considerado abusivo.
§8º: - Os condôminos ou titulares de direito das lojas, são obrigados a manterem em perfeito estado de limpeza e higiene os seus respectivos sanitários , integrantes daquelas unidades autônomas e localizados nos fundos dos poços dos elevadores do bloco B do Edifício Copan, sob pena de ser feita a limpeza por parte do administrador, que fica, desde logo, investido dos necessários poderes para contratar com terceiros os serviços de limpeza, cobrando do condômino faltoso as respectivas despesas.
ART. IV - DAS PARTES E COISAS DE USO COMUM: Constituem propriedade comum, havidas como coisas inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais, as partes indicadas na Lei 4.591, de 16/12/64, muito especialmente as seguintes: - O terreno em que se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as paredes externas do edifício, inclusive paredes das lojas para as galerias, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas de concreto, as paredes limítrofes das lojas, e dos apartamentos, os ornamentos da fachada (exclusive as janelas e portas de entrada de cada uma das unidades autônomas), as galerias e os corredores , 'halls' de entrada do edifício, 'halls' de escadas, encanamentos-tronco de entrada e saída de água, de esgoto, de eletricidade e todos os demais de uso comum, condutores de águas pluviais, cabos tronco de telefones, de antena coletiva de TV e de eletricidade e todos os ramais que se destinam a servir as dependências de uso comum, os elevadores, seus pertences e respectivos poços, os aparelhos de ventilação forçada e respectivos dutos, os compartimentos das máquinas, os conjuntos de motores e bombas de recalque e elevação de água, reservatórios d'água, os poços de coleta de esgoto, os depósitos e incineradores de lixo, quadro de medidores, instalações para combate à incêndios, o terraço de cobertura, os apartamentos destinados ao uso de empregados, localizados no terraço de cobertura.
§1: - As partes de propriedade de uso comum, especialmente os 'halls' de entrada, as escadas e respectivos 'halls', passagens, galerias e corredores, elevadores e casas de máquinas, deverão estar sempre livres e desimpedidas, não podendo ser aí depositada coisa alguma, ainda que momentâneamente, sob pena de remoção, para somente ser devolvida ao dono, depois de pagas as despesas e danos que tiver ocasionado;
§2: - A cada condômino ou titular de direito é assegurado o direito de uso , gôzo e fruição das partes e coisas de propriedade comum, desde que não prejudique igual direito dos demais, o bom nome do edifício e as condições materiais dessas partes e coisas;
§3: - Os reparos de qualquer dano em partes e coisas de propriedade comum, que não decorram de uso normal ou desgaste natural, correrão por conta exclusiva do condômino ou titular de direito que, direta ou indiretamente, lhes tiver dado causa.
§4: - Quaisquer reparos em coisas ou áreas de propriedade e uso comuns, não poderão ser executados sem prévio consentimento do síndico do condomínio, cuja decisão só poderá ser reformada em assembléia geral, por maioria absoluta de votos;
§5: - Quando para se levar a efeito reparos em coisas e áreas de propriedade comum, tornar-se necessária a execução de trabalhos para esse fim, no interior de uma unidade autônoma, deverá o condômino ou titular de direitos ou eventual ocupante dessa unidade permitir e facilitar essa execução. -§6: - Enquanto existir o ' EDIFÍCIO COPAN ', fica assegurado à Cia. Pan-América de Empreendimentos gerais, em caráter irrevogável e perpétuo, independentemente de qualquer pagamento ou retribuição, o direito de instalar e manter no terraço de cobertura do mesmo edifício, anúncios luminosos ou não referentes à sua pessoa ou atividades desenvolvidas, devendo tomar as cautelas necessárias para não causar prejuízos aos condôminos e titulares de direito, inclusive, servindo-se de instalação elétrica separada e direta, direito esse, que a mesma companhia poderá delegar a qualquer empresa ou estabelecimento bancário, aos quais se encontre direta ou indiretamente ligada.
ART.V - DOS ENCARGOS COMUNS: São encargos comuns os gastos necessários à manutenção do edifício, no que se refere às partes, áreas e coisas de propriedade e uso comuns, em perfeitas condições de segurança, solidez, eficiência, utilidade e uso. Assim, como encargos comuns, apresentam-se, principalmente: - Os impostos e taxas das partes de propriedade comum do edifício, os prêmios de seguros de qualquer natureza, inclusive contra risco de fogo, raios e suas conseqüências, exceto os resultantes das benfeitorias que cada condômino ou titular de direito introduzir na sua unidade autônoma e que se enquadre na classificação legal de úteis e voluptuárias; a remuneração do síndico do condomínio; ordenados de zeladores, de porteiros, de guardas, de encarregados da limpeza e demais empregados, bem como os encargos sociais correspondentes; as despesas de conservação e uso normal das partes e coisas de propriedade e uso comum.
§1: - Será constituído um FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO, que se destinará ao atendimento de despesas com obras e serviços extraordinários em benefício do patrimônio comum. O referido fundo de reserva existirá e será aplicado de acordo com as decisões das assembléias gerais, especialmente convocadas;
§2: - serão suportadas, obrigatoriamente, por todos os condôminos ou titulares de direitos as despesas feitas para garantir a solidez e segurança do edifício, o seu bom nome e, ainda, para resguardar o interesse de todos, em ocorrências que envolvam a responsabilidade civil dos condôminos ou titulares de direito em geral. Os demais encargos comuns serão rateados segundo o critério da possibilidade de utilização das partes e coisas de propriedade comum, às quais se referem, principalmente no que disser respeito as áreas e coisas pertencentes ou instaladas em cada um dos diferentes blocos componentes do edifício, de modo que essas despesas, sempre que não afetarem o todo recairão somente sobre os condôminos ou titulares de direito de cada um desses blocos.
§3: - A fixação da quota no rateio das despesas conforme o disposto no parágrafo anterior corresponderá à fração ideal no terreno, de cada unidade autônoma;
§4: - O condômino ou titular de direito que aumentar as desesas comuns, por motivo de seu interesse, deverá pagar, no devido tempo, o excesso a que der causa, sob pena de perda do direito de voto e mais cominações dessa convenção.
ART. VI - DO SEGURO CONTRA RISCOS DE FOGO, RAIOS E SUAS CONSEQUÊNCIAS:Será feito, obrigatoriamente, seguro para cobrir riscos de fogo, raios e suas conseqüências e outros abrangendo todo o edifício, em companhia seguradora idônea, à escolha do síndico do condomínio.
§1: - O seguro será feito pelo valor global do edifício em base de estimativa de custo da sua reconstrução, que deverá ser anualmente atualizada e destacar os valores atribuídos a cada unidade autônoma e coisas de uso comum;
§2: - É facultado a qualquer condômino, ou titular de direito, por sua conta e risco, aumentar o seguro correspondente à sua unidade autônoma no edifício, para cobrir o valor das benfeitorias que nela tenha introduzido, devendo nesse caso, liquidar, diretamente com a seguradora, o valor do prêmio correspondente a esse aumento;
§3: - Na ocorrência de sinistro observar-se-á o disposto nos art. 13, 14, 15 e 16 da Lei 4.591 de 16/12/64.
ART. VII - DOS SUPRIMENTOS PELOS CONDÔMINOS OU TITULARES DE DIREITO: A participação de cada condômino ou titular de direito nas despesas comuns anuais que forem votadas em Assembléia Geral Ordinária, em base do orçamento elaborado pelo síndico do condomínio, será dividida em quatro prestações trimestrais e iguais, pagáveis ao síndico do condomínio dentro do primeiro mês de cada trimestre; igualmente, até cinco dias depois de cientificados do fato ou decisão, pagarão os condôminos ou titulares de direito a quantia que o síndico do condomínio tenha desembolsado, dentro do limite fixado nesta convenção, ou a quantia autorizada em Assembléia Geral Extraordinária, para gastos extras, acrescidas dos juros de 1% ao mês, pelo financiamento efetivamente realizado.
§1: - Enquanto não for aprovado pela assembléia geral ordinária, nos termos do parágrafo 1º, letra 'B' do artigo XI, o orçamento anual das despesas, prevalecerá, para o efeito de suprimento do síndico do condomínio, ad referendum dessa mesma assembléia geral, o orçamento por este elaborado e examinado pelo conselho consultivo, nos termos do parágrafo 1º, letra 'A', do artigo X deste regulamento.
§2: - Se o condômino ou titular de direito não pagar suas contribuições relativas aos encargos comuns, nos prazos fixados neste artigo, ou até a data que, na forma deste mesmo artigo, for determinada, tais contribuições serão desde logo acrescidas de multa de 20% sobre o débito que será atualizado, no caso de mora por período igual ou superior a 6 meses, com a aplicação dos índices de correção monetária, na forma da lei, o que reverterá em benefício do síndico do condomínio, competindo a este sendo o caso, promover, contra o devedor ação executiva para haver as devidas contribuições, acrescidas da multa, dos honorários de advogados na base usual de 20%, das custas do processo e dos juros moratórios na base de 1% ao mês.
ART. VIII - DAS PROIBIÇÕES: É expressamente vedado a qualquer condômino ou titular de direito , ou a quem que, por qualquer título,esteja na posse ou no uso de qualquer unidade autônoma:
a) Mudar a forma ou o aspecto da fachada de sua unidade autônoma, mediante substituição ou superposição de material diferente do que foi utilizado na confecção da mesma;
b) Decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas e, ainda, a face das portas e janelas voltadas para o exterior da unidade autônoma, com tonalidades e cores diversas das empregadas no conjunto do edifício, que deverá se apresentar como um só todo harmônico;
c) Instalar toldos e persianas, nas partes externas do edifício;
d) Afixar cartazes, anúncios, fazer inscrições de qualquer natureza, na fachada, nas janelas, portas, corredores, escadas ou qualquer outra parte ou coisa de propriedade e uso comuns, inclusive nos vidros externos do edifício;
e) Atirar papéis, pontas de cigarros ou quaisquer outros objetos ou detritos, nas partes ou coisas de propriedade e uso comuns, assim como pelas janelas ou outras aberturas – o lixo, previamente envolto em papel, deverá ser lançado no tubo coletor próprio. Neste, não poderão ser lançados objetos que por sua própria natureza possam causar acidentes ou estragos, devendo todavia esses objetos serem colocados ao lado desse tubo coletor ou 'halls' de serviço para serem retirados pelos encarregados da limpeza;
f) Ter ou usar instalações ou material suscetível de, por qualquer forma possa afetar a saúde, a segurança, o sossego e a tranqüilidade dos demais condôminos ou titulares de direitos e ocupantes do edifício, ou que possa acarretar aumento de seguro;
g) Utilizar-se, sob qualquer pretexto, para seus serviços particulares, dos empregados do condomínio;
h) Usar, alugar, ceder, emprestar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para laboratórios, ambulatórios ou consultórios médicos ou dentários, escritórios, entidades que se dediquem habitualmente à prática de jogos ou a finalidades recreativas ou políticas, salões de bilhar e congêneres, escolas de dança, de canto ou de música, pessoa de vida ou ocupação duvidosa;
i) Usar alto-falantes, rádios, vitrolas, aparelhos de TV ou instrumentos musicais de modo que incomodem os demais condôminos ou titulares de direitos ou ocupantes do edifício;
j) Lavar o assoalho, que só poderá ser encerado ou tratado por outro meio que dispense lavagem;
k) Limpar tapetes, capachos e roupas pelo sistema de batedura fora de sua unidade autônoma, assim como estendê-los e dependurá-los nas janelas, parapeitos ou outro lugar visível do exterior;
l) Deixar ou abandonar qualquer torneira ou registro aberto ou com defeito que provoque vazamento, prejudicando a própria unidade autônoma e as demais;
m) Manter nas unidades autônomas qualquer animal ou ave;
n) Colocar vasos, antenas de TV ou qualquer outro objeto nas abas (quebra-sol) do edifício;
§1º: - Todas as disposições do artigo supra aplicam-se também as lojas, garagens e cinema, ficando, todavia, ressalvada, em relação às lojas e o cinema, a sua utilização, para qualquer atividade lícita, exceto, expressamente, para nelas vender bebidas alcoólicas, à picado, ou para nelas instalar recintos de jogos, quitanda, açougue, peixaria, casa de aves vivas ou abatidas, supermercados, pastelaria, oficina mecânica e de consertos, 'boites' e congêneres, ou, ainda, para nelas exercer, ou permitir a terceiros, que nelas exerçam, quaisquer outros gêneros de atividade com emanações ou exalações prejudiciais ou indesejáveis, ou que possam prejudicar a saúde, a segurança, o decoro, o sossego e a tranqüilidade dos demais ocupantes e condôminos ou titulares de direito, sob pena de responder pela multa diária de montante equivalente a 30% (trinta por cento) do salário mínimo vigente na cidade de São Paulo, a partir do dia em que for notificado e até que efetivamente volte a cumprir o acima instituído. Fica assegurado, aos condôminos ou titulares de direito ou ocupantes das lojas e do cinema o direito de afixarem na faixa de propaganda de sua unidade autônoma, sempre mediante prévia aprovação do síndico do condomínio, aparato publicitário indicativo de sua atividade, luminoso ou não, sempre em posição paralela e encostada na referida faixa de sua unidade.
§2: - É expressamente vedado:
a) O atendimento de público nas galerias;
b) A instalação de aparelhos de ventilação ou exaustão ou das grelhas destes nas paredes das fachadas das lojas voltadas para as galerias ainda que colocados de forma velada;
c) O uso de equipamentos de publicidade sonora, como toca-discos, amplificadores de som, serviços de alto-falantes ou aparelhamentos equivalentes, a não ser quando utilizados dentro de faixas ou índices acústicos perfeitamente normais;
§3: - As disposições deste artigo servirão de base para a elaboração do REGULAMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO, que será mantido e afixado em lugar (ou lugares)bem visível a todos os ocupantes do edifício.
ART.IX - DO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO: Será o condomínio administrado por um síndico, condômino ou titular de direito ou não, eleito por maioria de votos dos condôminos ou titulares de direitos, em Assembléia Geral regularmente convocada e de cuja ordem do dia conste, expressamente, o ítem “Eleição do síndico do condomínio” podendo a escolha recair sobre pessoa física ou jurídica.
§1º: - O mandato do síndico do condomínio será por 2 (dois) anos, podendo ser reeleito;
§2º: - O síndico do condomínio poderá ser destituído por, deliberação da maioria dos condôminos ou titulares de direito, votada em assembléia geral regularmente convocada e de cuja ordem do dia conste, expressamente, o ítem “Destituição do síndico do condomínio”, ao qual, no entanto, será concedido o prazo de 60 (sessenta) dias, para encerramento de suas funções e prestação de contas. No caso de renúncia do mandato, deverá o síndico do condomínio, igualmente, conceder o prazo de até 60 (sessenta) dias para a escolha, a eleição e a posse do novo síndico;
§3º: - A remuneração do síndico do condomínio será mensal e fixada em assembléia geral.
§4º: - Ao síndico do condomínio, além das funções decorrentes do seu cargo e daquelas expressamente declaradas em outros artigos desta convenção, compete especialmente:
a) Representar o condomínio em juízo, ativa ou passivamente, bem assim perante as repartições públicas federais, estaduais, municipais, para-estatais ou autárquicas e terceiros em geral;
b) A direção geral do edifício, dentro dos preceitos dessa convenção;
c) Contratar, admitir ou demitir empregados para o condomínio, fixando-lhes vencimentos, em base da verba estabelecida no orçamento do exercício;
d) distribuir os serviços entre os empregados e fiscalizá-los;
e) Receber as quotas trimestrais ou outras contribuições dos condôminos ou titulares de direito, dando-lhes a devida aplicação;
f) Proceder, por iniciativa própria e independentemente de consulta aos condôminos ou titulares de direito, às obras urgentes indispensáveis à boa conservação do edifício, até o máximos de 100 (cem) salários mínimos locais, devendo além dessa quantia e até 200 (duzentos) salários mínimos locais submeter o assunto ao Conselho consultivo, para deliberação e, no caso da quantia exceder a 200 (duzentos) salários mínimos locais, convocar uma assembléia geral extraordinária a fim de submeter o assunto à sua aprovação;
g) Manter em boa ordem e sempre à disposição dos condôminos ou titulares de direito, para exame, a contabilidade e o arquivo do condomínio;
h) Manter em seu poder o livro de atas das assembléias gerais;
i) Prestar à assembléia geral ordinária, as contas referentes ao exercício findo, exibindo os respectivos documentos e comprovantes;
j) Organizar e apresentar, às assembléias gerais ordinárias, os orçamentos para cada novo exercício;
k) Proceder ao rateio das despesas entre os condôminos ou titulares de direito, segundo o disposto no art. V e seus parágrafos, in corpore;
l) Aplicar multas aos condôminos ou titulares de direito que infringirem as disposições desta convenção;
m) Cumprir as deliberações das assembléias gerais.
ART. X - DO CONSELHO CONSULTIVO: Em assembléia geral, será eleito um conselho consultivo, constituído de 3 (três) condôminos ou titulares de direito, cujo mandato coincidirá com o mandato do síndico, permitida a reeleição. §1º: - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, devendo, além das funções consultivas, colaborar para o encaminhamento dos seguintes itens:
a) Exame prévio do orçamento anual de despesas e conseqüente parecer;
b) Exame prévio das contas apresentadas pelo síndico relativas ao exercício findo e respectivo parecer;
c) Exame e autorização para a realização das despesas extraordinárias que, excedam a 100 (cem) salários mínimos e não ultrapassarem a 200 (duzentos) salários mínimos, nos termos da letra 'f' do art. IX.
§2º: - Para o exame das contas mencionadas nas letras 'a' e 'b' do parágrafo anterior, o conselho consultivo poderá valer-se do serviço técnico de profissionais para esse fim especialmente contratados.
ART. XI - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS: As deliberações dos condôminos ou titulares de direitos serão tomadas em assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, convocadas por edital de jornal de grande circulação na capital e carta registrada ou protocolada, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias, pelo síndico do condomínio, ou por condôminos ou titulares de direito que representem pelo menos ¼ (um quarto) do total dos votos, indicando o dia, local e hora de sua realização, bem como os assuntos a serem discutidos. §1º: - A assembléia geral ordinária convocada pelo síndico do condomínio deverá realizar-se dentro do primeiro trimestre de cada ano, para os seguintes fins:
a) Examinar as contas apresentadas pelo síndico do condomínio, referentes ao exercício encerrado, podendo determinar as diligências reputadas como necessárias;
b) Fixar o orçamento das despesas para o exercício em curso;
c) Aprovar as resoluções do síndico do condomínio;
d) Deliberar sobre as medidas de ordem administrativa ou de disciplina, a serem executadas pelo síndico do condomínio;
e) Impor multas aos condôminos ou titulares de direito que tiverem infringido as disposições dessa convenção;
f) Decidir sobre assuntos de interesse geral;
g) Eleger, bienalmente, o síndico do condomínio e os membros do conselho consultivo;
§2º: - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá à respeito, mediante requerimento dos interessados.
§3º: - As assembléias gerais extraordinárias terão por finalidade principal resolver sobre:
a) Alteração desta convenção e do regulamento interno do edifício;
b) Destituição ou renúncia do síndico do condomínio;
c) Assunto grave, de interesse urgente e inadiável, cuja protelação possa acarretar prejuízos aos condôminos ou titulares de direitos ou a terceiros, inclusive quando convocadas nos termos da letra 'f' parágrafo 4º do artigo IX acima.
§4º: - Em primeira convocação a assembléia geral só se instalará com a presença dos condôminos ou titulares de direitos que representem mais de 50% (cinqüenta por cento) dos votos; não sendo atingido esse quorum, a assembléia geral instalar-se-á com qualquer número de condôminos ou titulares de direitos presentes, em segunda convocação, 30 (trinta) minutos após a hora fixada para a primeira convocação;
§5º: - Presidirá a assembléia geral o condômino ou titular de direitos que os demais presentes designarem, cabendo ao presidente assim indicado , nomear o que deve servir de secretário;
§6º: - Para as deliberações de caráter geral, os votos serão tomados de acordo com os valores que correspondam a respectiva quota parte ideal na construção das unidades autônomas, devidamente descritos na escritura de divisão e especificação de condomínio.
§7º: - No caso de uma unidade autônoma pertencer a mais de uma (1) pessoa, os seus co-proprietários elegerão um deles que os represente.
§8º: - As decisões serão tomadas por maioria de votos, sendo obrigatórias para todos os condôminos ou titulares de direitos, ainda que divergentes ou ausentes;
§9º: - Os condôminos ou titulares de direitos atrasados nos pagamentos das respectivas quotas de despesas, não terão direito a voto nas deliberações;
§10º: - As decisões referentes as modificações da presente convenção somente poderão ser tomadas por 2/3 (dois terços) dos votos do condomínio, devendo, posteriormente, serem traduzidas em instrumento público ou particular, para fazerem parte integrante desta convenção;
§11º: - Antes de se instalarem as assembléias gerais, os condôminos ou titulares de direitos lançarão suas assinaturas no livro de presença, que passará a integrar as atas dos trabalhos;
§12º: - Os condôminos ou titulares de direitos ausentes, e que não sejam representados por mandatários, expressamente habilitados, serão cientificados das deliberações e decisões da assembléia geral, por meio de carta registrada ou protocolada expedida pelo síndico do condomínio;
ART. XII: - DISPOSIÇÕES ESPECIAIS PARA A GARAGEM COLETIVA:
§1º: - O estacionamento de automóveis de passeio na garagem coletiva é privativo dos condôminos ou titulares de direitos que delas possuam parte ligadas a outra unidade autônoma ou aqueles que legítima e expressamente estejam investidos nesse direito;
§2º: - A utilização da unidade autônoma 'garagem' deverá conformar-se com o seu destino, sendo vedado expressamente seu uso para qualquer outro fim. A cada quota-parte na propriedade da 'garagem' corresponderá o direito de sua utilização para estacionamento de um automóvel de passeio, não podendo ser efetuados serviços mecânicos, lavagem, lubrificação e outros congêneres, no interior daquela unidade.
§3º: - O direito de estacionamento não compreende a localização em 'box' , espaço delimitado ou área certa, correspondendo apenas a colocação do veículo onde melhor convier, a cada momento, de acordo com as facilidades e conveniências das manobras.
§4º: - Haverá empregados custeados pelos condôminos dessa unidade autônoma que se incumbirão com exclusividade, das manobras e do estacionamento dos veículos os quais serão deixados, pelos seus condutores, no final da rampa de acesso.
§5º: - As disposições deste artigo e seus parágrafos serão complementados pelo regulamento que será instituído pelo síndico do condomínio.
ART. XIII: - DO CUMPRIMENTO DESTA CONVENÇÃO: Os condôminos ou titulares de direitos se obrigam por si, seus herdeiros, cessionários ou sucessores, pelo fiel cumprimento desta convenção, em seus expressos termos, condições e obrigações, a qual se vinculam.
§1º: - Aos condôminos ou titulares de direitos que infringirem as disposições dessa convenção serão aplicadas, pela assembléia geral, multas até o valor máximo de 1 (um) salário mínimo local, por infração cometida, ressalvadas as penalidades para os casos especiais já previstos nesta convenção;
§2º: - Os condôminos ou titulares de direitos obrigam-se a fazer constar dos contratos de locação ou de quaisquer outros, que importem na cessão a terceiros de unidades autônomas do edifício, a obrigação do fiel cumprimento desta convenção; a inobservância deste dispositivo acarretará a ineficácia do contrato celebrado, ficando, além disso, o condômino ou titular de direito responsável , sujeito a multa de 2 (dois) salários mínimos locais, bem como custas judiciais e extra-judiciais;
§3º: - As multas de que tratam os parágrafos deste artigo, cuja cobrança amigável ou judicial é de competência do síndico do condomínio reverterão em benefício do FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO, a que se refere o parágrafo 1º do artigo V desta convenção.
ART.XIV: - DA ELEIÇÃO DO FORO: Para qualquer questão relacionada com a presente convenção será competente o foro desta capital, que os condôminos ou titulares de direitos elegem como seu domicílio, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja e que por direito lhe possa caber.
ART. XV: - DA OUTORGA DE PODERES AO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO:Os condôminos ou titulares de direitos conferem ao síndico do condomínio , pela presente convenção, poderes especiais de procurador de todos os condôminos ou titulares de direitos, bem assim de representação ativa e passiva em juízo ou fora dele, podendo transigir, fazer acordos, receber e dar quitação, desistir, assinar termos, inclusive perante repartições públicas federais, estaduais e municipais e para o exercício de todas as funções previstas nesta convenção, podendo contratar advogado, outorgando-lhe os poderes da cláusula ad judicia, fixar honorários e sub-estabelecer os poderes que, na forma deste artigo, lhe são conferidos. Pela simples eleição, cada síndico do condomínio se haverá como automaticamente revestido desses poderes.
Declara ainda a outorgante e reciprocamente outorgada , em aditamento e especificação e divisão do condomínio retro referidas, que as áreas úteis e construídas ali mencionadas referem-se a metros quadrados, e as quotas e partes ideais do terreno e de construção correspondem a percentagens, autorizando desde já serem feitas na circunscrição imobiliária competente as averbações que se fizerem necessárias. De como assim o disseram, do que dou fé.
A pedido das partes lavrei esta escritura, a qual feita lhes li, ante as mesmas testemunhas acharam-na conforme, aceitaram, outorgaram e assinam com as mesmas testemunhas , a tudo presentes e que são: Joaquim Antonio de Moura Cardoso e José Gonçalves de Souza, brasileiros, solteiros, maiores, cartorários, meus conhecidos, domiciliados e residentes nesta capital, com endereço à Praça João Mendes, nº 42 1º andar, dou fé. Eu, Orlando Prieto Fernandes, escrevente habilitado, a escrevi sob minuta apresentada e devolvida. E eu, J. Arão Mansor, escrivão, a subscrevi.
...10)- QUE, PARA A BÔA ORDEM DO CONDOMÍNIO, ELA DECLARANTE DELIBEROU FIXAR OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS, DE ACORDO COM A SEGUINTE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.
ART. I - DAS RELAÇÕES ENTRE OS CONDÔMINOS OU TITULARES DE DIREITOS: As relações de direito entre os condôminos ou titulares de direito do Edifício Copan regulam-se pelas disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e, complementativamente, pelo disposto na presente convenção.
ART. II - DAS PARTES QUE CONSTITUEM O EDIFÍCIO: O Edifício Copan é constituído de uma parte inalienável , indivisível, de propriedade de todos os condôminos, e de partes correspondentes às unidades autônomas, pertencentes individual e exclusivamente aos respectivos titulares.
ART. III - DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA: São de domínio exclusivo de seus proprietários, as duas garagens coletivas, localizadas, uma no 2º subsolo e, outra, no primeiro subsolo, com vias de acesso a altura do pavimento térreo, pelas ruas Araújo e Rua Particular Vila Normanda, contendo, cada uma, espaço para estacionamento de automóveis de passeio; lojas e respectivas sobrelojas, localizadas no andar térreo, e suas baterias de sanitários, localizados nos fundos dos poços dos elevadores do bloco B; 'Foyer', localizado entre as sobrelojas e andar terraço; terraço, localizado entre 'foyer' e laje de transição, com acesso feito através de escada externa; salão de projeção cinematográfica, localizado no andar térreo; os apartamentos residenciais, distribuídos por seis blocos de apartamento tipo, designados pelas letras A, B, C, D, E e F, ocupando do 1º ao 32º andares.
§1º: - Os apartamentos destinam-se à residência familiar, devendo ser, rigorosa e exclusivamente, observada essa destinação;
§2º: - Cada condômino ou titular de direito poderá promover qualquer alteração na planta ou divisão interna da sua unidade autônoma, desde que não prejudique a solidez do edifício e nem afete, por qualquer forma, as coisas de propriedade comum ou, ainda, as de propriedade exclusiva de outro ou outros condôminos ou titulares de direitos;mesmo por isso, para qualquer alteração dessa natureza, deverá o interessado obter, previamente, a autorização expressa do síndico do condomínio.
§3º: - Todas as instalações internas d'água, esgoto, gás, eletricidade, telefone e tomadas de antena coletiva de TV de cada unidade autônoma, até as linhas-tronco, serão reparadas por iniciativa e por conta do respectivo titular, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários e todos os demais acessórios pertencentes a cada unidade autônoma.
§4º: - Não poderá ser levada a efeito qualquer alteração nas instalações elétricas de nenhuma unidade autônoma , principalmente quando importe na adição de carga, sem prévia consulta e a necessária autorização escrita do síndico do condomínio;
§5º: - Os condôminos ou titulares de direito da unidade autônoma são obrigados a efetuar nas suas unidades, as obras conservatórias que se fizerem necessárias, sempre que o estado da coisa ou coisas a serem reparadas possa provocar danos à propriedade de outros ou à área ou coisa de propriedade comum; havendo demora, compete ao síndico, representando o condomínio, adotar as providências cabíveis, no caso, cobrando do condômino ou titular de direito responsáveis as despesas havidas;
§6º: - Os condôminos ou titulares de direito de unidades autônomas pagarão, diretamente, os impostos e taxas que recaiam sobre suas respectivas unidades;
§7º: - Qualquer condômino ou titular de direito, independentemente de consulta ou preferência em relação aos demais, poderá livremente alienar a sua unidade autônoma no edifício, sendo certo, porém, que a parte que possuir na garagem coletiva situada nos 1º ou 2º subsolos, deverá sempre pertencer a quem seja condômino ou titular de direito, não podendo ser alienada separadamente a estranho, sob pena de ineficácia do ato jurídico, respondendo pelas conseqüências do mesmo que será considerado abusivo.
§8º: - Os condôminos ou titulares de direito das lojas, são obrigados a manterem em perfeito estado de limpeza e higiene os seus respectivos sanitários , integrantes daquelas unidades autônomas e localizados nos fundos dos poços dos elevadores do bloco B do Edifício Copan, sob pena de ser feita a limpeza por parte do administrador, que fica, desde logo, investido dos necessários poderes para contratar com terceiros os serviços de limpeza, cobrando do condômino faltoso as respectivas despesas.
ART. IV - DAS PARTES E COISAS DE USO COMUM: Constituem propriedade comum, havidas como coisas inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais, as partes indicadas na Lei 4.591, de 16/12/64, muito especialmente as seguintes: - O terreno em que se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as paredes externas do edifício, inclusive paredes das lojas para as galerias, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas de concreto, as paredes limítrofes das lojas, e dos apartamentos, os ornamentos da fachada (exclusive as janelas e portas de entrada de cada uma das unidades autônomas), as galerias e os corredores , 'halls' de entrada do edifício, 'halls' de escadas, encanamentos-tronco de entrada e saída de água, de esgoto, de eletricidade e todos os demais de uso comum, condutores de águas pluviais, cabos tronco de telefones, de antena coletiva de TV e de eletricidade e todos os ramais que se destinam a servir as dependências de uso comum, os elevadores, seus pertences e respectivos poços, os aparelhos de ventilação forçada e respectivos dutos, os compartimentos das máquinas, os conjuntos de motores e bombas de recalque e elevação de água, reservatórios d'água, os poços de coleta de esgoto, os depósitos e incineradores de lixo, quadro de medidores, instalações para combate à incêndios, o terraço de cobertura, os apartamentos destinados ao uso de empregados, localizados no terraço de cobertura.
§1: - As partes de propriedade de uso comum, especialmente os 'halls' de entrada, as escadas e respectivos 'halls', passagens, galerias e corredores, elevadores e casas de máquinas, deverão estar sempre livres e desimpedidas, não podendo ser aí depositada coisa alguma, ainda que momentâneamente, sob pena de remoção, para somente ser devolvida ao dono, depois de pagas as despesas e danos que tiver ocasionado;
§2: - A cada condômino ou titular de direito é assegurado o direito de uso , gôzo e fruição das partes e coisas de propriedade comum, desde que não prejudique igual direito dos demais, o bom nome do edifício e as condições materiais dessas partes e coisas;
§3: - Os reparos de qualquer dano em partes e coisas de propriedade comum, que não decorram de uso normal ou desgaste natural, correrão por conta exclusiva do condômino ou titular de direito que, direta ou indiretamente, lhes tiver dado causa.
§4: - Quaisquer reparos em coisas ou áreas de propriedade e uso comuns, não poderão ser executados sem prévio consentimento do síndico do condomínio, cuja decisão só poderá ser reformada em assembléia geral, por maioria absoluta de votos;
§5: - Quando para se levar a efeito reparos em coisas e áreas de propriedade comum, tornar-se necessária a execução de trabalhos para esse fim, no interior de uma unidade autônoma, deverá o condômino ou titular de direitos ou eventual ocupante dessa unidade permitir e facilitar essa execução. -§6: - Enquanto existir o ' EDIFÍCIO COPAN ', fica assegurado à Cia. Pan-América de Empreendimentos gerais, em caráter irrevogável e perpétuo, independentemente de qualquer pagamento ou retribuição, o direito de instalar e manter no terraço de cobertura do mesmo edifício, anúncios luminosos ou não referentes à sua pessoa ou atividades desenvolvidas, devendo tomar as cautelas necessárias para não causar prejuízos aos condôminos e titulares de direito, inclusive, servindo-se de instalação elétrica separada e direta, direito esse, que a mesma companhia poderá delegar a qualquer empresa ou estabelecimento bancário, aos quais se encontre direta ou indiretamente ligada.
ART.V - DOS ENCARGOS COMUNS: São encargos comuns os gastos necessários à manutenção do edifício, no que se refere às partes, áreas e coisas de propriedade e uso comuns, em perfeitas condições de segurança, solidez, eficiência, utilidade e uso. Assim, como encargos comuns, apresentam-se, principalmente: - Os impostos e taxas das partes de propriedade comum do edifício, os prêmios de seguros de qualquer natureza, inclusive contra risco de fogo, raios e suas conseqüências, exceto os resultantes das benfeitorias que cada condômino ou titular de direito introduzir na sua unidade autônoma e que se enquadre na classificação legal de úteis e voluptuárias; a remuneração do síndico do condomínio; ordenados de zeladores, de porteiros, de guardas, de encarregados da limpeza e demais empregados, bem como os encargos sociais correspondentes; as despesas de conservação e uso normal das partes e coisas de propriedade e uso comum.
§1: - Será constituído um FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO, que se destinará ao atendimento de despesas com obras e serviços extraordinários em benefício do patrimônio comum. O referido fundo de reserva existirá e será aplicado de acordo com as decisões das assembléias gerais, especialmente convocadas;
§2: - serão suportadas, obrigatoriamente, por todos os condôminos ou titulares de direitos as despesas feitas para garantir a solidez e segurança do edifício, o seu bom nome e, ainda, para resguardar o interesse de todos, em ocorrências que envolvam a responsabilidade civil dos condôminos ou titulares de direito em geral. Os demais encargos comuns serão rateados segundo o critério da possibilidade de utilização das partes e coisas de propriedade comum, às quais se referem, principalmente no que disser respeito as áreas e coisas pertencentes ou instaladas em cada um dos diferentes blocos componentes do edifício, de modo que essas despesas, sempre que não afetarem o todo recairão somente sobre os condôminos ou titulares de direito de cada um desses blocos.
§3: - A fixação da quota no rateio das despesas conforme o disposto no parágrafo anterior corresponderá à fração ideal no terreno, de cada unidade autônoma;
§4: - O condômino ou titular de direito que aumentar as desesas comuns, por motivo de seu interesse, deverá pagar, no devido tempo, o excesso a que der causa, sob pena de perda do direito de voto e mais cominações dessa convenção.
ART. VI - DO SEGURO CONTRA RISCOS DE FOGO, RAIOS E SUAS CONSEQUÊNCIAS:Será feito, obrigatoriamente, seguro para cobrir riscos de fogo, raios e suas conseqüências e outros abrangendo todo o edifício, em companhia seguradora idônea, à escolha do síndico do condomínio.
§1: - O seguro será feito pelo valor global do edifício em base de estimativa de custo da sua reconstrução, que deverá ser anualmente atualizada e destacar os valores atribuídos a cada unidade autônoma e coisas de uso comum;
§2: - É facultado a qualquer condômino, ou titular de direito, por sua conta e risco, aumentar o seguro correspondente à sua unidade autônoma no edifício, para cobrir o valor das benfeitorias que nela tenha introduzido, devendo nesse caso, liquidar, diretamente com a seguradora, o valor do prêmio correspondente a esse aumento;
§3: - Na ocorrência de sinistro observar-se-á o disposto nos art. 13, 14, 15 e 16 da Lei 4.591 de 16/12/64.
ART. VII - DOS SUPRIMENTOS PELOS CONDÔMINOS OU TITULARES DE DIREITO: A participação de cada condômino ou titular de direito nas despesas comuns anuais que forem votadas em Assembléia Geral Ordinária, em base do orçamento elaborado pelo síndico do condomínio, será dividida em quatro prestações trimestrais e iguais, pagáveis ao síndico do condomínio dentro do primeiro mês de cada trimestre; igualmente, até cinco dias depois de cientificados do fato ou decisão, pagarão os condôminos ou titulares de direito a quantia que o síndico do condomínio tenha desembolsado, dentro do limite fixado nesta convenção, ou a quantia autorizada em Assembléia Geral Extraordinária, para gastos extras, acrescidas dos juros de 1% ao mês, pelo financiamento efetivamente realizado.
§1: - Enquanto não for aprovado pela assembléia geral ordinária, nos termos do parágrafo 1º, letra 'B' do artigo XI, o orçamento anual das despesas, prevalecerá, para o efeito de suprimento do síndico do condomínio, ad referendum dessa mesma assembléia geral, o orçamento por este elaborado e examinado pelo conselho consultivo, nos termos do parágrafo 1º, letra 'A', do artigo X deste regulamento.
§2: - Se o condômino ou titular de direito não pagar suas contribuições relativas aos encargos comuns, nos prazos fixados neste artigo, ou até a data que, na forma deste mesmo artigo, for determinada, tais contribuições serão desde logo acrescidas de multa de 20% sobre o débito que será atualizado, no caso de mora por período igual ou superior a 6 meses, com a aplicação dos índices de correção monetária, na forma da lei, o que reverterá em benefício do síndico do condomínio, competindo a este sendo o caso, promover, contra o devedor ação executiva para haver as devidas contribuições, acrescidas da multa, dos honorários de advogados na base usual de 20%, das custas do processo e dos juros moratórios na base de 1% ao mês.
ART. VIII - DAS PROIBIÇÕES: É expressamente vedado a qualquer condômino ou titular de direito , ou a quem que, por qualquer título,esteja na posse ou no uso de qualquer unidade autônoma:
a) Mudar a forma ou o aspecto da fachada de sua unidade autônoma, mediante substituição ou superposição de material diferente do que foi utilizado na confecção da mesma;
b) Decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas e, ainda, a face das portas e janelas voltadas para o exterior da unidade autônoma, com tonalidades e cores diversas das empregadas no conjunto do edifício, que deverá se apresentar como um só todo harmônico;
c) Instalar toldos e persianas, nas partes externas do edifício;
d) Afixar cartazes, anúncios, fazer inscrições de qualquer natureza, na fachada, nas janelas, portas, corredores, escadas ou qualquer outra parte ou coisa de propriedade e uso comuns, inclusive nos vidros externos do edifício;
e) Atirar papéis, pontas de cigarros ou quaisquer outros objetos ou detritos, nas partes ou coisas de propriedade e uso comuns, assim como pelas janelas ou outras aberturas – o lixo, previamente envolto em papel, deverá ser lançado no tubo coletor próprio. Neste, não poderão ser lançados objetos que por sua própria natureza possam causar acidentes ou estragos, devendo todavia esses objetos serem colocados ao lado desse tubo coletor ou 'halls' de serviço para serem retirados pelos encarregados da limpeza;
f) Ter ou usar instalações ou material suscetível de, por qualquer forma possa afetar a saúde, a segurança, o sossego e a tranqüilidade dos demais condôminos ou titulares de direitos e ocupantes do edifício, ou que possa acarretar aumento de seguro;
g) Utilizar-se, sob qualquer pretexto, para seus serviços particulares, dos empregados do condomínio;
h) Usar, alugar, ceder, emprestar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para laboratórios, ambulatórios ou consultórios médicos ou dentários, escritórios, entidades que se dediquem habitualmente à prática de jogos ou a finalidades recreativas ou políticas, salões de bilhar e congêneres, escolas de dança, de canto ou de música, pessoa de vida ou ocupação duvidosa;
i) Usar alto-falantes, rádios, vitrolas, aparelhos de TV ou instrumentos musicais de modo que incomodem os demais condôminos ou titulares de direitos ou ocupantes do edifício;
j) Lavar o assoalho, que só poderá ser encerado ou tratado por outro meio que dispense lavagem;
k) Limpar tapetes, capachos e roupas pelo sistema de batedura fora de sua unidade autônoma, assim como estendê-los e dependurá-los nas janelas, parapeitos ou outro lugar visível do exterior;
l) Deixar ou abandonar qualquer torneira ou registro aberto ou com defeito que provoque vazamento, prejudicando a própria unidade autônoma e as demais;
m) Manter nas unidades autônomas qualquer animal ou ave;
n) Colocar vasos, antenas de TV ou qualquer outro objeto nas abas (quebra-sol) do edifício;
§1º: - Todas as disposições do artigo supra aplicam-se também as lojas, garagens e cinema, ficando, todavia, ressalvada, em relação às lojas e o cinema, a sua utilização, para qualquer atividade lícita, exceto, expressamente, para nelas vender bebidas alcoólicas, à picado, ou para nelas instalar recintos de jogos, quitanda, açougue, peixaria, casa de aves vivas ou abatidas, supermercados, pastelaria, oficina mecânica e de consertos, 'boites' e congêneres, ou, ainda, para nelas exercer, ou permitir a terceiros, que nelas exerçam, quaisquer outros gêneros de atividade com emanações ou exalações prejudiciais ou indesejáveis, ou que possam prejudicar a saúde, a segurança, o decoro, o sossego e a tranqüilidade dos demais ocupantes e condôminos ou titulares de direito, sob pena de responder pela multa diária de montante equivalente a 30% (trinta por cento) do salário mínimo vigente na cidade de São Paulo, a partir do dia em que for notificado e até que efetivamente volte a cumprir o acima instituído. Fica assegurado, aos condôminos ou titulares de direito ou ocupantes das lojas e do cinema o direito de afixarem na faixa de propaganda de sua unidade autônoma, sempre mediante prévia aprovação do síndico do condomínio, aparato publicitário indicativo de sua atividade, luminoso ou não, sempre em posição paralela e encostada na referida faixa de sua unidade.
§2: - É expressamente vedado:
a) O atendimento de público nas galerias;
b) A instalação de aparelhos de ventilação ou exaustão ou das grelhas destes nas paredes das fachadas das lojas voltadas para as galerias ainda que colocados de forma velada;
c) O uso de equipamentos de publicidade sonora, como toca-discos, amplificadores de som, serviços de alto-falantes ou aparelhamentos equivalentes, a não ser quando utilizados dentro de faixas ou índices acústicos perfeitamente normais;
§3: - As disposições deste artigo servirão de base para a elaboração do REGULAMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO, que será mantido e afixado em lugar (ou lugares)bem visível a todos os ocupantes do edifício.
ART.IX - DO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO: Será o condomínio administrado por um síndico, condômino ou titular de direito ou não, eleito por maioria de votos dos condôminos ou titulares de direitos, em Assembléia Geral regularmente convocada e de cuja ordem do dia conste, expressamente, o ítem “Eleição do síndico do condomínio” podendo a escolha recair sobre pessoa física ou jurídica.
§1º: - O mandato do síndico do condomínio será por 2 (dois) anos, podendo ser reeleito;
§2º: - O síndico do condomínio poderá ser destituído por, deliberação da maioria dos condôminos ou titulares de direito, votada em assembléia geral regularmente convocada e de cuja ordem do dia conste, expressamente, o ítem “Destituição do síndico do condomínio”, ao qual, no entanto, será concedido o prazo de 60 (sessenta) dias, para encerramento de suas funções e prestação de contas. No caso de renúncia do mandato, deverá o síndico do condomínio, igualmente, conceder o prazo de até 60 (sessenta) dias para a escolha, a eleição e a posse do novo síndico;
§3º: - A remuneração do síndico do condomínio será mensal e fixada em assembléia geral.
§4º: - Ao síndico do condomínio, além das funções decorrentes do seu cargo e daquelas expressamente declaradas em outros artigos desta convenção, compete especialmente:
a) Representar o condomínio em juízo, ativa ou passivamente, bem assim perante as repartições públicas federais, estaduais, municipais, para-estatais ou autárquicas e terceiros em geral;
b) A direção geral do edifício, dentro dos preceitos dessa convenção;
c) Contratar, admitir ou demitir empregados para o condomínio, fixando-lhes vencimentos, em base da verba estabelecida no orçamento do exercício;
d) distribuir os serviços entre os empregados e fiscalizá-los;
e) Receber as quotas trimestrais ou outras contribuições dos condôminos ou titulares de direito, dando-lhes a devida aplicação;
f) Proceder, por iniciativa própria e independentemente de consulta aos condôminos ou titulares de direito, às obras urgentes indispensáveis à boa conservação do edifício, até o máximos de 100 (cem) salários mínimos locais, devendo além dessa quantia e até 200 (duzentos) salários mínimos locais submeter o assunto ao Conselho consultivo, para deliberação e, no caso da quantia exceder a 200 (duzentos) salários mínimos locais, convocar uma assembléia geral extraordinária a fim de submeter o assunto à sua aprovação;
g) Manter em boa ordem e sempre à disposição dos condôminos ou titulares de direito, para exame, a contabilidade e o arquivo do condomínio;
h) Manter em seu poder o livro de atas das assembléias gerais;
i) Prestar à assembléia geral ordinária, as contas referentes ao exercício findo, exibindo os respectivos documentos e comprovantes;
j) Organizar e apresentar, às assembléias gerais ordinárias, os orçamentos para cada novo exercício;
k) Proceder ao rateio das despesas entre os condôminos ou titulares de direito, segundo o disposto no art. V e seus parágrafos, in corpore;
l) Aplicar multas aos condôminos ou titulares de direito que infringirem as disposições desta convenção;
m) Cumprir as deliberações das assembléias gerais.
ART. X - DO CONSELHO CONSULTIVO: Em assembléia geral, será eleito um conselho consultivo, constituído de 3 (três) condôminos ou titulares de direito, cujo mandato coincidirá com o mandato do síndico, permitida a reeleição. §1º: - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, devendo, além das funções consultivas, colaborar para o encaminhamento dos seguintes itens:
a) Exame prévio do orçamento anual de despesas e conseqüente parecer;
b) Exame prévio das contas apresentadas pelo síndico relativas ao exercício findo e respectivo parecer;
c) Exame e autorização para a realização das despesas extraordinárias que, excedam a 100 (cem) salários mínimos e não ultrapassarem a 200 (duzentos) salários mínimos, nos termos da letra 'f' do art. IX.
§2º: - Para o exame das contas mencionadas nas letras 'a' e 'b' do parágrafo anterior, o conselho consultivo poderá valer-se do serviço técnico de profissionais para esse fim especialmente contratados.
ART. XI - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS: As deliberações dos condôminos ou titulares de direitos serão tomadas em assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, convocadas por edital de jornal de grande circulação na capital e carta registrada ou protocolada, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias, pelo síndico do condomínio, ou por condôminos ou titulares de direito que representem pelo menos ¼ (um quarto) do total dos votos, indicando o dia, local e hora de sua realização, bem como os assuntos a serem discutidos. §1º: - A assembléia geral ordinária convocada pelo síndico do condomínio deverá realizar-se dentro do primeiro trimestre de cada ano, para os seguintes fins:
a) Examinar as contas apresentadas pelo síndico do condomínio, referentes ao exercício encerrado, podendo determinar as diligências reputadas como necessárias;
b) Fixar o orçamento das despesas para o exercício em curso;
c) Aprovar as resoluções do síndico do condomínio;
d) Deliberar sobre as medidas de ordem administrativa ou de disciplina, a serem executadas pelo síndico do condomínio;
e) Impor multas aos condôminos ou titulares de direito que tiverem infringido as disposições dessa convenção;
f) Decidir sobre assuntos de interesse geral;
g) Eleger, bienalmente, o síndico do condomínio e os membros do conselho consultivo;
§2º: - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá à respeito, mediante requerimento dos interessados.
§3º: - As assembléias gerais extraordinárias terão por finalidade principal resolver sobre:
a) Alteração desta convenção e do regulamento interno do edifício;
b) Destituição ou renúncia do síndico do condomínio;
c) Assunto grave, de interesse urgente e inadiável, cuja protelação possa acarretar prejuízos aos condôminos ou titulares de direitos ou a terceiros, inclusive quando convocadas nos termos da letra 'f' parágrafo 4º do artigo IX acima.
§4º: - Em primeira convocação a assembléia geral só se instalará com a presença dos condôminos ou titulares de direitos que representem mais de 50% (cinqüenta por cento) dos votos; não sendo atingido esse quorum, a assembléia geral instalar-se-á com qualquer número de condôminos ou titulares de direitos presentes, em segunda convocação, 30 (trinta) minutos após a hora fixada para a primeira convocação;
§5º: - Presidirá a assembléia geral o condômino ou titular de direitos que os demais presentes designarem, cabendo ao presidente assim indicado , nomear o que deve servir de secretário;
§6º: - Para as deliberações de caráter geral, os votos serão tomados de acordo com os valores que correspondam a respectiva quota parte ideal na construção das unidades autônomas, devidamente descritos na escritura de divisão e especificação de condomínio.
§7º: - No caso de uma unidade autônoma pertencer a mais de uma (1) pessoa, os seus co-proprietários elegerão um deles que os represente.
§8º: - As decisões serão tomadas por maioria de votos, sendo obrigatórias para todos os condôminos ou titulares de direitos, ainda que divergentes ou ausentes;
§9º: - Os condôminos ou titulares de direitos atrasados nos pagamentos das respectivas quotas de despesas, não terão direito a voto nas deliberações;
§10º: - As decisões referentes as modificações da presente convenção somente poderão ser tomadas por 2/3 (dois terços) dos votos do condomínio, devendo, posteriormente, serem traduzidas em instrumento público ou particular, para fazerem parte integrante desta convenção;
§11º: - Antes de se instalarem as assembléias gerais, os condôminos ou titulares de direitos lançarão suas assinaturas no livro de presença, que passará a integrar as atas dos trabalhos;
§12º: - Os condôminos ou titulares de direitos ausentes, e que não sejam representados por mandatários, expressamente habilitados, serão cientificados das deliberações e decisões da assembléia geral, por meio de carta registrada ou protocolada expedida pelo síndico do condomínio;
ART. XII: - DISPOSIÇÕES ESPECIAIS PARA A GARAGEM COLETIVA:
§1º: - O estacionamento de automóveis de passeio na garagem coletiva é privativo dos condôminos ou titulares de direitos que delas possuam parte ligadas a outra unidade autônoma ou aqueles que legítima e expressamente estejam investidos nesse direito;
§2º: - A utilização da unidade autônoma 'garagem' deverá conformar-se com o seu destino, sendo vedado expressamente seu uso para qualquer outro fim. A cada quota-parte na propriedade da 'garagem' corresponderá o direito de sua utilização para estacionamento de um automóvel de passeio, não podendo ser efetuados serviços mecânicos, lavagem, lubrificação e outros congêneres, no interior daquela unidade.
§3º: - O direito de estacionamento não compreende a localização em 'box' , espaço delimitado ou área certa, correspondendo apenas a colocação do veículo onde melhor convier, a cada momento, de acordo com as facilidades e conveniências das manobras.
§4º: - Haverá empregados custeados pelos condôminos dessa unidade autônoma que se incumbirão com exclusividade, das manobras e do estacionamento dos veículos os quais serão deixados, pelos seus condutores, no final da rampa de acesso.
§5º: - As disposições deste artigo e seus parágrafos serão complementados pelo regulamento que será instituído pelo síndico do condomínio.
ART. XIII: - DO CUMPRIMENTO DESTA CONVENÇÃO: Os condôminos ou titulares de direitos se obrigam por si, seus herdeiros, cessionários ou sucessores, pelo fiel cumprimento desta convenção, em seus expressos termos, condições e obrigações, a qual se vinculam.
§1º: - Aos condôminos ou titulares de direitos que infringirem as disposições dessa convenção serão aplicadas, pela assembléia geral, multas até o valor máximo de 1 (um) salário mínimo local, por infração cometida, ressalvadas as penalidades para os casos especiais já previstos nesta convenção;
§2º: - Os condôminos ou titulares de direitos obrigam-se a fazer constar dos contratos de locação ou de quaisquer outros, que importem na cessão a terceiros de unidades autônomas do edifício, a obrigação do fiel cumprimento desta convenção; a inobservância deste dispositivo acarretará a ineficácia do contrato celebrado, ficando, além disso, o condômino ou titular de direito responsável , sujeito a multa de 2 (dois) salários mínimos locais, bem como custas judiciais e extra-judiciais;
§3º: - As multas de que tratam os parágrafos deste artigo, cuja cobrança amigável ou judicial é de competência do síndico do condomínio reverterão em benefício do FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO, a que se refere o parágrafo 1º do artigo V desta convenção.
ART.XIV: - DA ELEIÇÃO DO FORO: Para qualquer questão relacionada com a presente convenção será competente o foro desta capital, que os condôminos ou titulares de direitos elegem como seu domicílio, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja e que por direito lhe possa caber.
ART. XV: - DA OUTORGA DE PODERES AO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO:Os condôminos ou titulares de direitos conferem ao síndico do condomínio , pela presente convenção, poderes especiais de procurador de todos os condôminos ou titulares de direitos, bem assim de representação ativa e passiva em juízo ou fora dele, podendo transigir, fazer acordos, receber e dar quitação, desistir, assinar termos, inclusive perante repartições públicas federais, estaduais e municipais e para o exercício de todas as funções previstas nesta convenção, podendo contratar advogado, outorgando-lhe os poderes da cláusula ad judicia, fixar honorários e sub-estabelecer os poderes que, na forma deste artigo, lhe são conferidos. Pela simples eleição, cada síndico do condomínio se haverá como automaticamente revestido desses poderes.
Declara ainda a outorgante e reciprocamente outorgada , em aditamento e especificação e divisão do condomínio retro referidas, que as áreas úteis e construídas ali mencionadas referem-se a metros quadrados, e as quotas e partes ideais do terreno e de construção correspondem a percentagens, autorizando desde já serem feitas na circunscrição imobiliária competente as averbações que se fizerem necessárias. De como assim o disseram, do que dou fé.
A pedido das partes lavrei esta escritura, a qual feita lhes li, ante as mesmas testemunhas acharam-na conforme, aceitaram, outorgaram e assinam com as mesmas testemunhas , a tudo presentes e que são: Joaquim Antonio de Moura Cardoso e José Gonçalves de Souza, brasileiros, solteiros, maiores, cartorários, meus conhecidos, domiciliados e residentes nesta capital, com endereço à Praça João Mendes, nº 42 1º andar, dou fé. Eu, Orlando Prieto Fernandes, escrevente habilitado, a escrevi sob minuta apresentada e devolvida. E eu, J. Arão Mansor, escrivão, a subscrevi.
Labels: convenção condomínio Copan
posted by NEMESIS ULTRIX at 10:39 AM
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